Podatek od dzierżawy gruntów rolnych na cele nierolnicze – zasady

Jeśli wydzierżawiasz grunt rolny na cele nierolnicze, przychód z czynszu traktowany jest jak najem prywatny i podlega ryczałtowi od przychodów ewidencjonowanych – 8,5% do 100 000 zł i 12,5% powyżej tej kwoty. Podatek wykazujesz w formularzu PIT-28, a zaliczki wpłacasz na swój mikrorachunek podatkowy najpóźniej do 20. dnia miesiąca po otrzymaniu czynszu. Jeżeli chcesz bezpiecznie ułożyć umowę i rozliczenia na 2026 rok, przeczytaj, jakie zasady obecnie obowiązują przy dzierżawie gruntów rolnych na cele nierolnicze.

Co odróżnia dzierżawę na cele rolnicze od nierolniczych?

Podstawowe pytanie brzmi: czy dzierżawca faktycznie prowadzi na Twoim gruncie działalność rolniczą, czy wykorzystuje go w inny sposób, np. pod panele fotowoltaiczne, parking albo magazyn. Od tego zależy, czy w ogóle pojawi się podatek dochodowy od dzierżawy, czy czynsz będzie poza PIT. Przepisy rozdzielają te sytuacje bardzo wyraźnie i nie liczy się tutaj wyłącznie zapis w ewidencji gruntów, ale realny sposób używania działki.

Definicję rolnictwa w podatkach dochodowych buduje Ustawa o PIT. W art. 2 ust. 2 opisuje ona działalność rolniczą jako wytwarzanie produktów roślinnych lub zwierzęcych w stanie nieprzetworzonym – przykładowo uprawa zbóż, warzyw, sadownictwo, hodowla zwierząt. Jeżeli dzierżawca prowadzi taką działalność na gruncie stanowiącym gospodarstwo rolne, czynsz z dzierżawy nie tworzy przychodu w PIT. Z kolei art. 10 ust. 1 pkt 6 tej samej ustawy wprost wskazuje, że dzierżawa na cele nierolnicze jest już osobnym źródłem przychodu.

Znaczenie ma również definicja gospodarstwa rolnego z Ustawy o podatku rolnym. Zgodnie z art. 2 ust. 1 jest nim obszar użytków rolnych o łącznej powierzchni ponad 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy, będących własnością jednego podmiotu. Jeżeli grunt nie spełnia tego progu – nawet przy rolniczym wykorzystaniu – przychód z dzierżawy będzie traktowany jak najem prywatny.

Przykłady celów nierolniczych

W praktyce za dzierżawę na cele nierolnicze uznaje się m.in. oddanie części pola pod:

• reklamę, np. maszt lub tablicę billboardową,
• parking dla ciężarówek lub maszyn,
• plac składowy materiałów budowlanych, złomu, kruszyw,
• farmę fotowoltaiczną czy inną instalację przemysłową.

W każdej z tych konfiguracji powstaje przychód z dzierżawy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 6 Ustawy o PIT i fiskus oczekuje rozliczenia w formie ryczałtu.

Jak działa podatek od dzierżawy gruntów na cele nierolnicze?

Od 2023 roku rozliczenie dzierżawy prywatnej – w tym gruntów rolnych na cele nierolnicze – jest jednolite. Ustawodawca powiązał je z ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, rezygnując z opodatkowania według skali podatkowej poza działalnością gospodarczą. W 2026 roku stawki ryczałtu utrzymują się na dotychczasowym poziomie, a sposób opodatkowania jest identyczny jak w 2025 roku.

Właściciel gruntu nie liczy tutaj kosztów – opodatkowaniu podlega cała kwota otrzymanego czynszu. Nie ma też kwoty wolnej od podatku. Już pierwszy przelew od dzierżawcy powoduje konieczność wyliczenia należności i przelewu jej na mikrorachunek. W efekcie nawet niewielka powierzchnia wydzierżawiona np. pod słup reklamowy generuje realne zobowiązanie.

Jakie stawki ryczałtu stosuje się w 2026 roku?

Od przychodów z dzierżawy gruntów na cele nierolnicze, klasyfikowanych jako najem prywatny, obowiązują dwie stawki:

• 8,5% – dla rocznych przychodów z najmu i dzierżawy do 100 000 zł,
• 12,5% – od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodów w danym roku.

Limit 100 000 zł dotyczy łącznej sumy przychodów z najmu i dzierżawy rozliczanych ryczałtem, a nie pojedynczej umowy. Jeżeli w tym samym roku wynajmujesz mieszkanie i dzierżawisz grunt, do progu wlicza się obie kwoty. Dopiero od nadwyżki przeskakujesz na 12,5%.

Kiedy zapłacić podatek i jak go przekazać?

Obowiązek podatkowy powstaje w momencie otrzymania zapłaty. Nieważne, czy czynsz jest regulowany miesięcznie, kwartalnie, czy raz w roku – zawsze liczy się data wpływu środków. Od tej daty biegnie termin na zapłatę ryczałtu:

• do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu otrzymania czynszu,
• albo do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału – jeśli wybrałeś rozliczenie kwartalne.

Podatek wpłacasz na swój mikrorachunek podatkowy. Numer wygenerujesz samodzielnie na stronie Ministerstwa Finansów albo uzyskasz w urzędzie skarbowym. Z tym numerem rozliczasz zarówno zaliczki, jak i końcową dopłatę wynikającą z rocznego zeznania.

Przychody z dzierżawy gruntów rolnych na cele nierolnicze są od 2023 roku zawsze opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych – bez kosztów i bez kwoty wolnej.

Jak wypełnić PIT-28 z dzierżawy gruntów?

Roczne rozliczenie przychodów z dzierżawy gruntów na cele nierolnicze odbywa się na formularzu PIT-28. Ten druk obejmuje wszystkie przychody z najmu prywatnego, a więc zarówno lokale mieszkalne, jak i grunty, w tym rolne. W 2026 roku rozliczasz na nim dochody osiągnięte w 2025 roku, zachowując terminy z aktualnych przepisów.

Między 15 lutego a 30 kwietnia następnego roku podatkowego składasz deklarację – elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy lub w formie papierowej. W zeznaniu wykazujesz wysokość przychodu, zastosowane stawki 8,5% i 12,5%, sumę wpłaconych w trakcie roku zaliczek oraz ostateczną kwotę podatku do zapłaty lub zwrotu.

Jak wygląda prosty przykład rozliczenia?

Rolnik zawiera umowę dzierżawy z firmą budowlaną. Czynsz ustalony jest na 10 000 zł rocznie, płatny jednorazowo do 25 marca każdego roku. Jeżeli przelew wpłynie 20 marca 2025 r., właściciel gruntu liczy podatek tak:

• 10 000 zł x 8,5% = 850 zł ryczałtu,
• 850 zł musi znaleźć się na mikrorachunku do 20 kwietnia 2025 r.,
• w PIT‑28 za 2025 rok rolnik wpisze przychód 10 000 zł i zapłacony podatek 850 zł.

Próg 100 000 zł nie ma tutaj znaczenia, bo suma przychodów z najmu i dzierżawy nie przekracza limitu – całość pozostaje w stawce 8,5%.

Jakie odliczenia można zastosować?

Mimo że ryczałt liczy się od przychodu, w zeznaniu można wciąż korzystać z niektórych odliczeń od podstawy opodatkowania lub samego podatku. Chodzi m.in. o:

• darowizny na cele pożytku publicznego, kultu religijnego lub krwiodawstwo,
• ulgi rehabilitacyjne,
• ulgę termomodernizacyjną (jeśli spełniasz warunki),
• odliczenie zapłaconych składek na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne – w granicach wynikających z przepisów.

Te preferencje nie zmieniają definicji przychodu z dzierżawy, ale mogą obniżyć końcowe obciążenie podatkowe wykazywane w PIT‑28.

Jak umowa i status gruntu wpływają na podatek?

Każda dzierżawa musi opierać się na umowie ukształtowanej zgodnie z Kodeksem cywilnym. Artykuł 693 tej ustawy opisuje, że wydzierżawiający oddaje rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca płaci czynsz. W przypadku gruntów rolnych pożytkiem są plony lub inne korzyści wynikające z uprawy czy użytkowania. Sama umowa – nawet ustna – jest ważna cywilnie, ale z punktu widzenia podatków pisemna forma bardzo ułatwia obronę swojego stanowiska przed organami.

Elementy, które warto wpisać do dokumentu, to przede wszystkim: dane stron, dokładny opis działki, wysokość i termin płatności czynszu, czas trwania umowy oraz jasno określony cel dzierżawy. Ostatni punkt jest w kontekście podatkowym szczególnie istotny. Od tego, czy w umowie znajdzie się zapis o wykorzystaniu na cele rolnicze albo nierolnicze, zależy późniejsza ocena, czy czynsz jest zwolniony z PIT, czy podlega ryczałtowi.

Gospodarstwo rolne a mała działka – różne skutki

Jeżeli przedmiot dzierżawy wchodzi w skład gospodarstwa rolnego w rozumieniu Ustawy o podatku rolnym (czyli przekracza 1 ha lub 1 ha przeliczeniowy), a dzierżawca wykorzystuje grunt na uprawy, czynsz nie stanowi przychodu z Ustawy o PIT. Właściciel nie wykazuje go w PIT‑28 ani w innym zeznaniu. Wciąż jednak pozostaje podatnikiem podatku rolnego wobec gminy, chyba że spełnione są szczególne warunki, które przenoszą ten obowiązek na dzierżawcę.

Inaczej wygląda sytuacja przy niewielkiej działce. Jeśli powierzchnia nie przekracza 1 ha i nie da się jej zakwalifikować jako gospodarstwa rolnego, wynagrodzenie z dzierżawy – nawet na cele rolnicze – traktuje się jak przychód z najmu prywatnego. Wtedy stosujesz ryczałt 8,5% / 12,5% i wypełniasz PIT‑28 tak samo, jak przy dzierżawie na cele nierolnicze.

Jak wygląda relacja z podatkiem rolnym?

W tle dzierżawy na cele nierolnicze pojawia się jeszcze kwestia zobowiązań wobec gminy. Z Ustawy o podatku rolnym wynika, że podatnikiem tego podatku jest z reguły właściciel, a nie dzierżawca. Nawet jeśli w umowie wpiszesz, że czynsz obejmuje zwrot podatku rolnego albo że dzierżawca ma go „płacić za Ciebie”, gmina nadal będzie kierować decyzję podatkową do Ciebie jako właściciela. Zapis działa tylko między stronami umowy i może stanowić podstawę do rozliczenia poniesionych kwot.

Przy dzierżawie na cele nierolnicze może się jednak okazać, że grunt przestaje podlegać podatkowi rolnemu, a gmina zacznie naliczać podatek od nieruchomości. Dzieje się tak szczególnie wtedy, gdy działka jest uznana za zajętą na działalność gospodarczą inną niż rolnicza – klasyczny przykład to farma fotowoltaiczna albo baza budowlana.

Fakt, że w umowie zapiszesz przerzucenie kosztu podatku rolnego lub od nieruchomości na dzierżawcę, nie zmienia adresata decyzji podatkowej – wobec gminy podatnikiem zazwyczaj pozostaje właściciel gruntu.

Jak dzierżawa na cele nierolnicze wygląda w praktyce?

Najczęściej spotykanym obecnie przykładem jest oddanie działki rolnej pod panele fotowoltaiczne. Spółka energetyczna dzierżawi grunt na 25–30 lat, stawia instalację i prowadzi na niej działalność gospodarczą. Właściciel gruntu rezygnuje z własnej produkcji rolnej i otrzymuje regularny czynsz – stały lub indeksowany inflacją. Przepisy podatkowe traktują takie wynagrodzenie jako przychód z dzierżawy na cele nierolnicze, który w całości wchodzi do ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Podobny mechanizm działa przy oddaniu części pola pod magazyn, plac manewrowy czy bazę maszyn. Sama klasyfikacja gruntu w ewidencji jako „użytek rolny” nie wystarcza, by zachować podatek rolny. Liczy się rzeczywiste wykorzystanie. W wielu interpretacjach indywidualnych Krajowa Informacja Skarbowa podkreśla, że nawet jeśli działka formalnie jest rolna, dzierżawa pod działalność usługową czy przemysłową generuje obowiązek w PIT i może przełączyć grunt na opodatkowanie podatkiem od nieruchomości.

Jak ograniczyć ryzyko błędnego rozliczenia?

Przed podpisaniem umowy warto przeanalizować kilka punktów: powierzchnię działki, jej klasyfikację w ewidencji gruntów, plan zagospodarowania przestrzennego oraz faktyczny cel dzierżawy. Jeżeli chcesz korzystać ze zwolnienia w PIT przy dzierżawie na cele rolnicze, zadbaj o to, by umowa jasno opisywała przeznaczenie i by wydzierżawiany obszar spełniał definicję gospodarstwa rolnego. W razie sporu interpretacje indywidualne i orzecznictwo często odwołują się właśnie do treści umowy i danych z ewidencji.

Przy dzierżawie na cele nierolnicze należy przyjąć, że przychód wpadnie do ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W praktyce ważne jest jedynie, czy łączny przychód z najmu i dzierżawy w roku przekroczy 100 000 zł. To przesądza o tym, czy cały czynsz będzie opodatkowany stawką 8,5%, czy część przejdzie na 12,5%. Dobrze jest więc monitorować sumę przychodów w trakcie roku, żeby nie być zaskoczonym wyższą stawką przy rozliczeniu rocznym.